Baugenehmigung in Gstaad & Saanen: Was Sie für Ihren Umbau wissen müssen (Guide)
Die kurze Antwort: Für fast jeden Umbau, der das äussere Erscheinungsbild oder die Nutzung ändert, benötigen Sie in der Gemeinde Saanen eine Baugenehmigung. Dank der strikten Ortsbildschutzzonen und des Zweitwohnungsgesetzes ist der Prozess komplexer als anderswo – aber mit der richtigen Planung absolut machbar.
In diesem Guide erfahren Sie, wann Sie eine Bewilligung brauchen, warum das "Bagatellverfahren" Ihr bester Freund ist und welche Fehler Sie bei Projekten im Saanenland unbedingt vermeiden sollten.
Als Bauleiter im Berner Oberland weiss ich: Nichts verzögert ein Projekt mehr als ein Baustopp wegen fehlender Bewilligungen. Die Gemeinde Saanen (zu der Gstaad gehört) legt grossen Wert auf den Erhalt des typischen Chalet-Stils. Wer hier "einfach mal macht", riskiert teure Rückbau-Anordnungen.
Inhaltsverzeichnis
Wann brauche ich eine Baugenehmigung?
In der Schweiz ist das Baurecht kantonal und kommunal geregelt. Im Kanton Bern gilt: Grundsätzlich ist alles bewilligungspflichtig, was nicht explizit davon befreit ist.
| Projekt-Typ | Bewilligung nötig? | Verfahrensart |
|---|---|---|
| Innenausbau (1:1 Ersatz) | Nein | Keines |
| Fenster-Ersatz (Optik gleich) | Meist Nein* | Meldepflichtig |
| Dachausbau / Lukarnen | Ja | Ordentlich/Bagatell |
| Solaranlagen (auf Dach) | Meldepflicht | Meldeverfahren |
| Fassadenänderungen | Ja | Bagatell/Ordentlich |
*Hinweis: Im Ortsbildschutz Saanen kann selbst ein Materialwechsel bei Fenstern bewilligungspflichtig sein.
Ordentliches Verfahren vs. Bagatellverfahren
Es gibt zwei Hauptwege zur Genehmigung:
- Ordentliches Verfahren: Für grosse Projekte (Neubau, grosse Anbauten). Beinhaltet öffentliche Auflage und Einsprachemöglichkeit (30 Tage). Dauer: 3-6 Monate.
- Kleine Baubewilligung (Bagatellverfahren): Für kleinere Änderungen (Fassadenfenster, kleine Lukarnen, Wärmepumpen aussen). Keine öffentliche Publikation nötig, wenn Nachbarn zustimmen. Dauer: 4-8 Wochen.
Wir empfehlen für Renovationen immer das Bagatellverfahren anzustreben. Es spart Zeit und Kosten. Als Experten für Renovierungen bereiten wir die Unterlagen oft so vor, dass die Gemeinde keine Einwände hat.
Das Zweitwohnungsgesetz (Lex Weber)
Dies ist der wichtigste Punkt für Ferienhausbesitzer in Gstaad. Da der Zweitwohnungsanteil in Saanen über 20% liegt, ist der Neubau von Zweitwohnungen verboten.
Was das für Ihren Umbau bedeutet: Sie dürfen bestehende Zweitwohnungen sanieren und modernisieren. Sie dürfen die Wohnfläche meist um bis zu 30% erweitern, sofern keine neuen Wohneinheiten entstehen. Wir beraten Sie gerne zu den Details Ihrer Chalet-Sanierung.
Ortsbildschutz und Ästhetik in Gstaad
Die Gemeinde Saanen hat sehr detaillierte Bau- und Zonenreglemente (BZR). Besonders in den Dorfkernen von Saanen und Gstaad ist fast jedes Gebäude geschützt.
Was oft unterschätzt wird: Auch die Farbe des Holzes, die Art der Schindeln und die Form der Balkone sind reglementiert. Ich empfehle meinen Kunden immer: "Bleiben Sie beim Traditionellen, aber modernisieren Sie die Technik." Eine unsichtbare Smart-Home-Installation ist nie ein Problem, eine moderne Glasfassade an einem Altholz-Chalet hingegen fast immer.
FAQ: Häufige Fragen zur Baugenehmigung
Was kostet eine Baugenehmigung in Saanen?
Die Gebühren hängen von der Bausumme ab. Für ein Bagatellverfahren rechnen Sie mit CHF 500 bis 2'000 an reinen Gemeindegebühren, zzgl. Architekturkosten.
Darf ich mein Chalet von aussen isolieren?
Ja, aber die Optik muss erhalten bleiben. Meist wird eine Innenisolation oder eine sehr dünne Aussenisolation mit neuer Holzverschalung gewählt.
Brauche ich eine Genehmigung für eine Wärmepumpe?
Ja, Aussenaufstellungen von Luft-Wasser-Wärmepumpen sind wegen der Schallemissionen immer bewilligungspflichtig (Lärmschutznachweis nötig).
Kann ich den Umbau ohne Architekten planen?
Theoretisch bei kleinsten Projekten ja. In der Praxis verlangt die Gemeinde aber oft professionelle Pläne und Nachweise (Brandschutz, Energie), die nur Fachleute liefern können.
Haben Sie ein Projekt im Auge und sind unsicher wegen der Genehmigung?
Wir kennen die lokalen Behörden und helfen Ihnen, Ihr Projekt bewilligungsfähig zu machen.
Kontaktieren Sie den Wood Doctor für eine erste Einschätzung.